賃貸オフィスコラム

前回の賃貸オフィスコラムでは、確定申告の際に自宅や店舗の家賃を「経費」として含めることができるのかについて解説を行いました。（前回の賃貸オフィスコラムはこちら→個人事業主の方必見！家賃を経費に計上できるのか？）

自宅とは別に事務所・店舗を借りて家賃を支払っている場合、その家賃は経費に計上することが可能です。これだけ見ると、自宅兼事務所とするよりも、自宅と事務所を別々にした方がお得に見えますが、それだけで判断するのは性急です。自宅と事務所・店舗が同じか別かで、家賃に「消費税」がかかるか否かが変わってくるのは、ご存じでしょうか？

家賃に消費税、自宅と事務所で違う

賃貸住宅を借りて家賃を払ったことがある方なら分かるかもしれませんが、自宅の家賃に対して消費税はかかりません。

一方で、事業用の事務所や店舗の家賃には消費税がかかります。また、家賃のみならず、共益費や礼金、敷金や保証金といった預託金から差し引かれる償却費には消費税が課されます（ただし、預託金そのものには課税されません）。起業を思い立った人や、初めて事務所・店舗を借りる人は、この事実に驚くことでしょう。

賃貸借契約を交わし家賃を支払うという形態は、自宅だろうと事務所だろうと同じです。にもかかわらず、自宅の場合は家賃に消費税がかからず、事務所の場合は家賃に消費税がかかるのは、一体なぜなのでしょうか？

住宅の家賃に消費税がかからない理由

法人ではなく個人として事務所を借りれば家賃に消費税がかからないと思っている方も多いですが、これは正しくありません。事務所を借りる場合、個人か法人かにかかわらず、家賃には消費税がかかります。賃貸物件を「住むため（居住用）」に借りるか「仕事のため（事業用）」に借りるかがポイントになります。つまり、たとえ個人であっても、仕事をするために事務所や店舗を借りる際には、家賃に消費税が課されることになります。

賃貸住宅と賃貸事務所、一般的には前者の住宅を借りる方が多いため、家賃に消費税がかからないのは当然だと考えることでしょう。そのため、事業用の事務所や店舗を借りる際の家賃に消費税がかかることに驚く方も多く、その方が特殊なのではないかと感じられます。

しかし、これは間違いで全く逆です。実は、賃貸住宅の家賃に消費税がかからない方が特例として認められています。その理由は何なのでしょうか？

簡潔に言えば、消費税とは「国内の事業者が対価を得て商品やサービスを提供する取引」にかかる税です。消費税が導入された当初の平成元年（1989年）には、賃貸物件の家賃も「国内の事業者が対価を得て商品やサービスを提供する取引」に相当するため、居住用の住宅か事業用の事務所かに関わらず一律に課税されていました。ところが消費税導入2年後の1991年、生活拠点である住宅の家賃にまで課税するのは社会問題化のリスクがあり配慮が必要とのことから、居住用の賃貸住宅の家賃など一部の取引は社会政策の一環として非課税になりました。

よって、賃貸借契約を交わして取引される物件の家賃については、住宅だろうと事務所だろうと消費税がかかることが原則で、「住むため（居住用）」の物件については特別に非課税という形をとっているのです。

居住用か事業用か、判断しづらいものは？

借りている物件が住むためのもの（居住用）ならば消費税がかからず、仕事のためのもの（事業用）ならば消費税がかかる、この2つの違いはお判りいただけたかと思います。

しかし、中には自宅兼事務所を開業する人や、自営業で自宅と店舗が同じ人もいるでしょう。この場合、物件が居住用なのか事業用なのか、どのように線引きすればよいのでしょうか？

ここで思い出してほしいのが、前回の賃貸オフィスコラムで登場した「按分」というキーワードです。「按分」とは、比例して分ける、という意味で、ここでは費用全体のうちに占める割合に応じて算出するということです。

自宅と事務所・店舗が同じ場合や、別々でも自宅で仕事をしたり商品の在庫を自宅に置いたりするなどの場合、家賃は生活上・事業上どちらにしても必要不可欠な費用になってくるため、事業で必要な割合とそれ以外で必要な割合を把握し、その割合に応じた金額を算出しなくてはなりません。これを「家事按分」といいます。

自宅兼事務所・自宅兼店舗の場合、居住用と事業用との面積比で按分します。例えば、50㎡の自宅全体に対し、3部屋分の30㎡を事務所として使用する場合、「30㎡÷50㎡＝0.6（60％）」が事業部分となります。そのため、家賃の60％が消費税の課税対象となります。細かい計算が必要となるため、必要があれば不動産業者にご相談ください。

それ以外にも判断しづらいものとして、社宅が挙げられます。会社がマンションなどの物件を借り上げ従業員に貸すパターンが多いですが、先述した通り家賃への消費税課税の是非は、その物件が居住用か事業用か、利用目的で変わるため、物件を借りているのが個人か法人かは関係ありません。あくまで従業員が居住するための物件であるので、社宅の家賃に関しては消費税非課税となります。

また、物件によっては駐車場が備え付けられていることもあります。駐車場の利用料は基本的に消費税の課税対象になりますが、これにも例外があります。例えば、家賃の中に駐車場の利用料が組み込まれている場合や、駐車場利用の有無にかかわらず家賃が変わらない場合、戸建てやガレージハウスなどで敷地内に駐車場がある場合、マンションなどでも1戸当たり1台分以上の駐車スペースが確保されている場合などでは、「駐車場は住宅に付随し契約上同一」、つまり駐車場が住宅の一部として認識されるため、消費税は非課税になります。また、同じ駐車場でも、駐車スペースの区画整理がされていなかったり、未舗装で雑草が生えていたりする場合には、「駐車場という施設の利用取引」ではなく「土地の貸付」とみなされるため、消費税が非課税となります。

家賃に消費税がかかるルールをおさらい

消費税というものが「対価を得て商品・サービスが提供される取引」に課せられる税である以上、基本的に賃貸物件の家賃は、住宅だろうと事務所だろうと、契約者が個人だろうと法人だろうと、消費税の課税対象となります。

ところが、生活拠点となる住宅の家賃は社会政策の一環として特別に非課税となっているため、住宅と事務所で家賃が課税されるか否かが分かれます。

また、自宅兼事務所・自宅兼店舗の場合には、自宅全体の面積のうち、どれくらいの比率が事業用部分に当たるのかを算出する必要があります。細かい数値計算が必要となるため、詳しくは不動産業者にご相談ください。

家賃を経費として計上できるかどうかの問題と同様に、消費税が課せられるかどうかの問題も、事務所や店舗を新たに開業する場合は疑問に思う方も多いはずです。疑問点を明らかにし、スムーズな物件探しの一助になれば幸いです。

その他オフィス選びの際の注意すべき点については、賃貸オフィスコラムにて掲載しておりますので、下のリンクから是非ご覧ください。

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