賃貸オフィスコラム

街を歩いていると、高層ビルや商業施設など様々な建物が目に入ってきて、その中に入居するテナントの種類も十人十色であることに気付くことでしょう。実は、それらのテナントは大きく2種類に分けられます。「店舗」と「事務所」です。その建物は元々どのような使い道を想定して建てられたか、建築時に行政に届け出て登録されることになりますが、オフィス選びの過程で見つけたお気に入りの物件が、「事務所」ではなく「店舗」として使われるよう申請されていたとしたら、どのような手続きが必要になってくるのでしょうか？

今回は、オフィスの移転・開業の際に意外と忘れがちな「用途変更」について開設します。

そもそも用途としての「店舗」と「事務所」の定義とは

先述した通り、建物の用途（使い道）は、「店舗」と「事務所」に大別されます。ただ、何気なく見かける街中のテナントが一体どちらなのか、考えたことはあるでしょうか？まずは用途としての店舗と事務所の違いを見ていきましょう。

「店舗」とは、一般的に物販や飲食といった、不特定多数の来客に向けて商品を売るテナントのことを指します。

店舗用途として申請されている建物は、建築基準法で「特殊建築物」に該当するものが多く、物販店や飲食店のみならず、映画館や劇場といった娯楽施設、患者の収容設備を有した病院などの医療施設、ホテルや旅館などの宿泊施設、老人ホームや寮などの共同住宅、学校や博物館などの教育施設、ボウリング場やスケートリンクなどの運動施設・遊興施設、待合室や共同浴場、映画やテレビの収録を行うスタジオ、果ては倉庫や自動車の車庫までが含まれています。一言で言ってしまえば「不特定多数の利用客が見込まれる」業種ということです。

特殊建築物として一括りにしても提供される商品やサービスが多岐に渡ることから、適用される法律も業種に応じて異なります。飲食店であれば食品衛生法や公衆衛生法、ホテルであれば旅行業法や都市計画法といった具合です。

「事務所」とは、読んで字のごとく事務作業（デスクワーク）を行うテナントのことを指します。ただし、営業職が拠点とする「営業所」とは区別されます。

店舗≒特殊建築物の先例と異なり、一口に事務所と言っても、弁護士事務所、会計事務所、デザイン事務所、芸能事務所、etc…様々な業種がありますが、事務所の場合は特殊建築物には当たりません。人の出入りがある程度限定されるのが理由です。

ただ、患者の収容設備を有しない個人経営のクリニックは特殊建築物に当たらない一方で、火葬場などの冠婚葬祭式場が特殊建築物に当たり、かと思えば学習塾は特殊建築物に当たらないなど、一部例外もあるので注意しましょう。

用途変更で手続きが必要となるケース

新しくオフィスを借りたり店舗をオープンしたりする際、気に入った物件を見つけたとしても、その建物や専有部分の元々の用途（物件の使い道）が自分の業種と必ずしも一致するとは限りません。元々の用途とこれからの用途が異なる場合に用途変更を行うことになります。

特に、以下の3つの条件のすべてに該当した場合、用途変更に際して建築確認申請を行う必要があります。

・店舗（≒特殊建築物）に用途変更する場合
・異業種の店舗に変更する場合（類似する業種の店舗（劇場→映画館、博物館→美術館、カフェ→バーなど）に変更する場合は例外となり確認申請は不要）
・上記2つの条件を満たし、かつ用途変更する部分の床面積が計200㎡を超える場合（※2019年の法改正で100㎡から200㎡に改訂されました）

用途変更の際に建築確認申請を行わなくてはならない理由としては、建物の快適性や防災性を鑑みた際、既存の設備だけでは不足する可能性があるからです。元々人の出入りが少なかった事務所を不特定多数が出入りする飲食店にしたり、空き倉庫を物販店舗として活用したりする際、壁やドア、衝立の数や位置によって窮屈に感じたり、防災設備の不備から有事の際のリスクが高かったりするだけでなく、建築基準法や消防法に抵触してしまうこともあります。

逆に、元々店舗だった物件を事務所に用途変更する場合や、類似する業種の店舗に用途変更する場合は、既存の設備で事足りると考えられるため、用途変更に際して建築確認申請を行う必要はありません。

用途変更手続きに必要な書類

手続きに際し提出する書類には、確認申請書、設計図面や見取図などの他、用途変更する建物と敷地が建築基準法の規定に適合していることを証明し竣工時に交付される「検査済証」が必要となります（必要に応じて構造計算書も用意します）。かなりの量の書類が必要になりますが、設計図面や検査済証など一式を揃えることができれば、確認申請手続きは自前で行うことも可能です。

ただ、物件によっては諸事情により検査済証が存在しないこともあり、その場合は、これから建設する建物が建築基準法の規定に適合していることを証明し着工前に交付される「確認済証（建築確認書とも）」をもとに、建物の状態がその書面の通りであるかの確認と検査済証に代わる報告書の発行を建築士に依頼します。確認済証（建築確認書）も無い場合は、建築士に復元図面の作成を依頼しましょう。また、元々交付されていた検査済証や確認済証を単に紛失しただけならば、台帳記載事項証明書で代用することもできます。

検査済証や確認済証が交付されていない場合は建築士に書類の作成を依頼することになりますが、それ以外でも、紛失した場合の台帳記載事項証明書の発行や、検査済証や確認済証が揃っていたとしても他に多数の書類を用意する必要があり、それらをすべて自前でやるのは困難であることから、用途変更の際の建築確認申請手続きに必要な書類の作成も建築士に依頼するのが一般的とされています。依頼する業者や物件の規模にもよりますが、費用は80～200万円程度かかり、期間は一概に答えられないのが現状です。

用途変更が必要なら早めの準備が大事

オフィス・店舗の移転・開業のための物件選びの過程で見つけたお気に入りの物件が、自分の業種とは違う用途だったということは容易に想定されます。大事なのは、用途変更が必要だと分かったら、早めに準備を進めることです。

特に、事務所から店舗への用途変更、異業種の店舗への用途変更、床面積が計200㎡を超える物件の用途変更の場合、建築確認申請手続きを行う必要が生じます。手続きには膨大な書類が必要になるほか、紛失や未交付などで検査済証や確認済証が無いと、建築士に依頼して復元図面の作成や代用書類の発行など、時間も費用も多くかかることになります。

まずは、用途変更の際の建築確認申請手続きが必要かどうかを確認し、必要であれば書類を揃えることができるかどうか、建築士に書類の作成を依頼するかどうかを、早いうちに検討しておきましょう。

その他オフィス選びの際の注意すべき点については、賃貸オフィスコラムにて掲載しておりますので、下のリンクから是非ご覧ください。

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