賃貸オフィスコラム

オフィスや住宅を借りる際に支払う必要が生じることもある「敷金」。場合によっては敷金が高額になっていることもあり、初期投資が嵩んでしまい、今後の企業・事務所運営に支障をきたす可能性もありました。今回は、そんなオフィス開設時の強い味方となる、敷金を減らす新サービスについて解説します。

オフィスの敷金について

先述した通り、住宅やオフィスを新たに借りる契約（賃貸借契約）を結ぶ際、物件を貸す側が担保として受け取るものを「敷金」といいます。2020年4月に施行された改正民法には、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」と定義されています。

賃料を滞納してしまったり、物件を破損してしまったりした場合にかかる別途の費用を担保するためのお金で、そういった瑕疵がなければ退去時に返還されます（実際は償却費などが差し引かれます）。そのため、敷金の費用は投資などに充てることができません。

担保として貸主が預かる金額ですので、消費税はかかりませんが、オフィスの場合、賃料の6か月～1年分の金額になることが多いです。住宅と違い、オフィスを貸し出す前の状態に戻す「原状回復工事（通常は借主が行う）」に行うことがあるなど、退去時のリスクが高いため、住宅よりも高くなる傾向にあります。

さらに、敷金は賃料をベースに支払う必要があるため、賃料が変化すれば敷金も変化するので、賃料が値上げした場合には敷金を追加で支払う必要もあります。初期費用の高さに加え、2020年4月の民法改正に伴い、責任範囲が明文化された連帯保証人が立てにくくなったことから、特に個人事業主やベンチャー企業にとっては、新規のオフィス開業や移転のハードルも高くなっています。

日本商業不動産保証の敷金減額サービス

※不動産テックホームページより引用

そんなオフィスの移転や新規開業の際の初期費用を抑えるためのサービスが、日本商業不動産保証が2020年4月に開始した新サービス「敷金半額くん」です。名前の通り、企業側が支払うのは敷金の半額分で、残りの半額分は「敷金半額くん」が担保になります。

■個人事業主・企業側のメリット
賃料の6か月～1年分にもなる敷金の支払いは、初期費用が嵩む原因となっています。そのため、「敷金半額くん」で浮いた敷金半額分のコストは、開発費用や雇用、投資に回すことができます。また、入居時に預ける敷金を半減するのみならず、既に預けている敷金の半額分を返還してもらうことも可能です。万が一の際には保証会社（日本商業不動産保証）が保証するので、連帯保証人を立てる必要もありません。ただし、このサービスの利用には、ビルオーナー側の承諾と、保証会社（日本商業不動産保証）が独自で行う審査をクリアする必要があり、敷金減額分の5％を年間委託料として保証会社（日本商業不動産保証）に支払う必要があります。

■ビルオーナー側のメリット
敷金が減ってしまうことで、一見損をしてしまうように見えますが、ビルオーナー側にもメリットがあります。このサービスは保証会社（日本商業不動産保証）が独自で行う審査をクリアした企業のみが対象になるため、オーナー側で企業審査を行う必要はありません。また、敷金が半額になるサービスの利用を承諾することで他のオフィスビルとの差別化を図り、安い敷金で募集条件でも優位に立つことから、空室率の改善につながります。賃料の滞納や原状回復費用が発生した場合は、保証会社が保証しますので、安心して入居促進を行えます。

特に昨今の新型コロナウイルス（COVID-19）感染症の流行に伴い、オフィスの移転や縮小、分散化の動きが目立ってきた中、改正民法の施行に伴い、連帯保証人に代わって保証会社が立つことで、初期費用を抑えるサービスとして注目されています。

敷金の在り方が問われる時代へ

2020年4月の民法改正に伴い、連帯保証人の責任範囲が明文化され、特に個人事業主の場合だと、連帯保証人をつけにくくなることが考えられます。また、ビルオーナーからしても、連帯保証人がない状態では保証能力について懐疑的になり、敷金の積み増しなどが発生する可能性が考えられます。そこで白羽の矢が立ったのが、保証会社の存在です。

特に、日本商業不動産保証の「敷金半額くん」は、審査をクリアした優良企業が支払う敷金の減額を斡旋し、初期投資を抑えて企業の成長を促進する一方、万が一の際にはビルオーナー側に保証をするだけでなく、審査の代行や、敷金の減額による他物件との優位性を得られるなど、多くのメリットをもたらします。

日本商業不動産保証の「敷金半額くん」は、新宿賃貸事務所.comを運営する株式会社TFCでもご利用可能です。新たにオフィスの移転などをお考えの際には、お気軽にお問い合わせください。

その他オフィス選びの際の注意すべき点については、賃貸オフィスコラムにて掲載しておりますので、下のリンクから是非ご覧ください。

オフィスビルにも様々な体系があります。新宿賃貸事務所.comを運営する株式会社TFCでは、お客様の状況に応じて、最適なプランをご案内しております。
ご不明な点がございましたら、お気軽にご相談ください。