賃貸オフィスコラム

はじめに

「千代田区で事務所を借りたいが、相場がまったく読めない」事業用物件のご相談で、最も多い質問のひとつです。
千代田区は、東京駅や皇居を囲む日本有数のビジネス街。
丸の内・大手町には大企業の本社が並び、神田・神保町には中小規模のビルが密集しています。
同じ「千代田区」でも、場所によって賃料は3倍以上違う——ここが、この区のいちばん難しいところです。

このコラムでは、2026年9月時点に公表されている市況データをもとに、千代田区のオフィス相場を整理しました。
数字はすべて時点を明記し、読み終わるころには、ご予算で現実的に狙えるエリアと坪数が、おおよそ見えるようになっているはずです。

1. まず押さえたい、千代田区の「3つの数字」

2026年9月時点の千代田区の相場は、次の3つの数字でほぼ全体像がつかめます。

1つ目は、平均坪単価25,524円です。
「坪」は面積の単位で、1坪＝約3.3㎡（畳2枚分くらい）です。
「1坪あたり月々25,524円」という意味で、20坪（約66㎡）の部屋なら月額約51万円が目安になります。
この金額は「共益費（きょうえきひ）」——エレベーターや共用部の電気代・清掃費などの管理費——が含まれた数字です。
実際の契約では、これに消費税や駐車場代が加わります。

2つ目は、空室率1.15%です。
空室率は「貸せる面積のうち、今空いている割合」を指します。
0%に近いほど「空きが少なく、借りたくても借りにくい」状態です。1.15%は、東京都心5区の中で最も低い水準。
100坪のビルなら、空いているのは1坪強しかないという計算になります。

3つ目は、賃料の前年同月比＋12.2%です。
1年前の2025年9月は22,739円でしたので、この1年で2,785円上がった計算になります。
千代田区の賃料は、はっきりと上昇基調にあります。

2. 都心5区の中で見た、千代田区の位置

相場は「比較」で見ると分かりやすくなります。
東京都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）の2026年9月時点の数値を並べました。

エリア	平均空室率	平均坪単価	前年同月比	20坪の月額目安
千代田区	1.15%	25,524円	＋12.2%	約510,000円
渋谷区	1.55%	26,979円	＋11.3%	約540,000円
港区	2.02%	24,040円	＋15.0%	約481,000円
中央区	2.72%	22,637円	＋17.1%	約453,000円
新宿区	1.86％	20,833円	＋9.6%	約417,000円
都心5区平均	1.85%	23,985円	＋13.7%	約480,000円

2026年9月時点／募集賃料・共益費込みの平均値。20坪＝約66㎡の月額は平均坪単価からの試算）
この表から読み取れることは3つあります。

１つは、空室率が5区で最も低いということです。
1.15%は5区平均1.85%を大きく下回ります。
千代田区は「空きを探すのが最も難しい区」だといえます。
２つは、坪単価は5区で2番目に高いということです。
最も高いのは渋谷区（26,979円）で、千代田区は2番目。
ただし後述するとおり、千代田区は区内の価格差が極端に大きいため、「平均値」だけで判断すると失敗します。
丸の内・大手町だけを見れば、5区平均の2倍以上です。
３つは、上昇率は5区で最も穏やかだということです。
千代田区は＋12.2%で、中央区（＋17.1%）や港区（＋15.0%）を下回ります。
もともと水準が高いため上昇率が抑えられている面がありますが、それでも2桁の上昇が続いている点は押さえておきたいところです。

3. この1年、千代田区の相場はどう動いたか

数字の「流れ」を見ると、動くべきタイミングが判断しやすくなります。
千代田区の平均坪単価は、
22,739円（2025年9月）→ 23,185円（2025年12月）→ 24,168円（2026年3月）→ 24,504円（2026年6月）→ 25,524円（2026年9月） と、
12カ月間ほぼ一貫して右肩上がりです。
特に2026年6月から9月の3カ月で1,020円（約4.2%）上がっており、上昇の勢いは衰えていません。

空室率は、1.61%（2025年9月）→ 1.43%（2025年12月）→ 1.35%（2026年3月）→ 1.26%（2026年6月）→ 1.15%（2026年8月・9月） と、
こちらは一貫して下がり続けています。
2026年8月と9月は0.00ポイント（横ばい）で、下げ止まりの兆しも見えますが、「賃料は上がり、空きは減り続けている」という需給の引き締まりが、この1年の千代田区の特徴です。
なお、都心5区全体では、新築ビルの空室率が8.14%、既存ビルが1.70%です。
新築は空きが多いが賃料は高い、既存は空きが少ない——この構図は千代田区でも同じです。
新築ビルに入りたい場合は、竣工時期とリーシング（入居者募集）の進み具合を見極めることが重要になります。

4. 同じ「千代田区」でも、エリアでこれだけ違う

千代田区で最も注意したいのが、区内のエリアによる価格差です。
2026年9月時点の募集区画の集計では、最も高い「大手町・丸の内」が平均61,864円、最も低い「飯田橋・九段」が平均20,200円で、実に約3.1倍の開きがあります。
20坪で借りた場合、月額で約83万円の差です。

以下は、エリアごとのおおよその水準を整理した表です。

エリア	月額坪単価の目安	20坪の月額目安	エリアの性格
丸の内	30,000〜55,000円	約60万〜110万円	東京駅至近。大企業本社・金融機関が集積
大手町	28,000〜50,000円	約56万〜100万円	メガバンク・商社・メディアの本社が立地
有楽町	25,000〜42,000円	約50万〜84万円	銀座・日比谷に隣接。商業利便性が高い
霞ヶ関	22,000〜38,000円	約44万〜76万円	中央省庁が集中。士業・コンサル系に人気
九段下	14,000〜24,000円	約28万〜48万円	3路線利用可。出版社・士業が多い
飯田橋	13,000〜22,000円	約26万〜44万円	5路線利用可。コスト重視なら狙い目
神田	12,000〜22,000円	約24万〜44万円	中小ビル中心。IT・スタートアップに人気

（2026年前半時点の募集水準をもとにした目安。共益費込み・消費税別）
この表は「下限〜上限」の幅で示しています。
同じ丸の内でも、築年数・階数・天井高・基準階の広さで大きく変わります。
また2026年10月時点の募集区画データでは、千代田区の坪単価は17,707円〜96,447円という極端な幅で分布しており、「10〜30坪」の小さな区画では最高96,447円という事例もありました。
小さい区画ほど希少で割高になりやすい——これも千代田区の特徴です。

エリア選びの考え方はシンプルです。
「丸の内・大手町」は、取引先や採用での見え方を重視する場合。
「神田・飯田橋・九段下」は、同じ千代田区の住所を得ながらコストを抑えたい場合。
この2択を意識するだけで、予算の使い方が大きく変わります。

5. 相場を踏まえた、物件選びの実務ポイント

最後に、数字を「どう使うか」をお伝えします。

・予算は「坪単価×坪数」で先に計算する。
千代田区の平均25,524円で計算すると、10坪で月約26万円、20坪で約51万円、30坪で約77万円、50坪で約128万円です。
まずこの概算を出し、そこに消費税・駐車場・保証金（敷金）の償却分を上乗せして判断します。
保証金は「賃料の6〜12カ月分」が目安といわれることが多く、初期費用はまとまった金額になります。

・空室率1.15%という数字を、条件交渉の前提として受け止める。
空きが極端に少ないため、「良い部屋を安く借りる」交渉は通りにくい状況です。
一方、新築ビルや竣工間もないビルは空室率が高く、フリーレント（入居後一定期間の賃料が無料になる条件）や保証金の分割払いを打診しやすい余地があります。
「既存で安く」より「新築で条件を取る」が、現在の千代田区では現実的な戦い方です。

・坪単価だけで比べない。
天井高、24時間使えるか、機械警備の有無、光回線の引き込み、そして「基準階（ワンフロア）を自社専用で使えるか、他社と分けるか」は、実際の使い勝手を大きく左右します。
同じ坪単価でも価値は同じではありません。

・3〜5年後の賃料も視野に入れる。
千代田区はこの1年で12.2%上昇しました。
更新時の賃料改定を見込むと、初年度の安さだけで選ぶのは危険です。
契約期間中の賃料改定条件は、必ず契約前に確認しておきましょう。

まとめ

2026年9月時点の千代田区のオフィス相場は、平均坪単価25,524円、空室率1.15%、賃料は前年同月比＋12.2%。
都心5区の中では空室率が最も低く、賃料は2番目に高い「空きが少なく、借り手にとっては厳しい街」です。
そして最大のポイントは、区内のエリアによって坪単価が約3.1倍違うこと。
大手町・丸の内の平均61,864円から、飯田橋・九段の20,200円まで、同じ千代田区でもまったく別の市場といえます。
相場は毎月動きます。
だからこそ、「今いくらなのか」「なぜその水準なのか」「自分の事業に必要なのは住所か、立地か」を数字で整理したうえで動くことが、結果的にコストを抑える近道になります。
当サイトを運営する株式会社tfcは、事業用物件の賃貸借を専門とする宅地建物取引士を中心に、こうした市況データの読み解きから、坪数の適正化、エリアの絞り込み、条件交渉の進め方までを実務としてご支援しています。
「この予算で丸の内は現実的か」「神田なら何坪確保できるか」——そうしたご相談は、具体的な数字があるほど精度が上がります。
まずは概算から、一緒に整理していきましょう。

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【執筆者プロフィール】
株式会社TFC オフィス営業担当
宅地建物取引士 　下田
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