賃貸オフィスコラム

1.はじめに

　7月12日(金)の日本経済新聞朝刊記事によると、2024年6月の東京都心5区のオフィス平均空室率は前月比より0.33ポイントも低い5.15％でした。また、三鬼商事のオフィスマーケットの情報によると6月は既存ビルで大型の募集開始があった一方、新築ビルに中規模の成約が進んだことや、既存ビルでも大型成約が多く見られたため、都心5区の空室面積はこの1ヶ月間で約2万6千坪ほど減少したそうです。
　今回のオフィスコラムでは、空室率が低下したことについての詳細と、その背景についてまとめていきたいと思います。

2.空室率について

　まず、空室率について少し解説させていただきます。
　空室率は賃貸用オフィスビルの総床面積に占める空室の割合のことで、不動産仲介会社などが主要都市・地区別や新築・既存別に公表することが多いです。
　一般に入居していない空きスペースと、まだ入居しているものの、退去が既に決まっているためにオーナーが次のテナントの募集をかけているスペースの床面積を計上し、総床面積で除して算出しています。つまり(空きスペース+募集スペース)÷総床面積で求めることができます
　例えば総床面積が10000㎡の物件で、空きスペースが200㎡、募集をかけているスペースが100㎡あるとした場合、その物件の空室率は(200+100)÷10000＝0.03で、3％となります。

3.各地区の空室率の変動とその背景

　空室率は渋谷区を除く4区で低下しました。最も低下した地区は港区で、前月より0.60ポイント低い7.16％。その他の地区は新宿区が-0.44ポイントの4.36％、中央区が-0.36ポイントの6.01％、千代田区が-0.16ポイントの2.93％、そして渋谷区が+0.35ポイントの4.48％でした。
　その背景にはオフィスの底堅い需要があります。業績が好調な企業が分散していた本社機能を都心に戻したり、集約したりする動きが相次いでいます。また、内装工事費や原状回復費といった費用の上昇や、工事期間の延長に伴い、同じビル内での増床を選ぶ動きが多くなったことも、今回のような空室率の変動が起きた一因と言えるでしょう。

4.平均募集賃料の変動と今後について

　都心5区全体の平均募集賃料を見てみると、賃料は1坪あたり1万9979円で、前月比から35円(0.18％)ほど上昇しました。平均賃料の上昇はこれで5ヶ月連続となり、企業移転による強いオフィス需要を背景に賃料を上げている事業会社も増えつつあります。
　三幸エステートの今関豊和チーフアナリストは日本経済新聞の取材に対し「本社移転や内部増床のトレンドは続きそうだ。賃料水準を上げる動きもあり、市場は活況だ」とこのような変動は今後も続くという見方を示しています。

　

5.まとめ

　今回のオフィスコラムでは、都心5区のオフィス空室率の変動と、平均募集賃料の変動についてまとめました。
　オフィス空室低下の背景にはオフィス需要の底堅さや、内装工事費や原状回復費の高騰に伴って新たにビルを買うのではなく、同じビル内での増床を選ぶ傾向が強くなったり等様々な要因がありました。今後のオフィス事情の変動にも目が離せません。
　その他オフィス選びの際の注意すべき点については、賃貸オフィスコラムにて掲載しておりますので、下のリンクから是非ご覧ください。
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