賃貸オフィスコラム

1.はじめに

　かつては「若者の町」として有名だった渋谷でしたが、今では立派な「オフィス街」にもなりつつあります。今回のオフィスコラムでは、そんな渋谷周辺のオフィス事情についてまとめていきたいと思います。

2.ビットバレー

　渋谷駅周辺には商業施設が多く立ち並び、飲食店や小売店が多いイメージがありますが、IT企業やWEB企業のオフィスも多いエリアとして有名です。1990年代後半から2000年代に起きたITバブルによって著名なIT企業が渋谷に本社を置いたことと、草創期のITベンチャー企業が、当時の主要なオフィス街として有名だった丸の内周辺のオフィスでは高額な賃料を払うのが厳しい為に比較的賃料の安い渋谷区のオフィスに目をつけたことが始まりです。
　そういった事情により集積されたオフィス達はいつしかアメリカのサンフランシスコにある「シリコンバレー」から、渋谷の「bitter＝渋」「valley =谷」にかけて「ビットバレー」と呼ばれるようになりました。
　その後渋谷の深刻なオフィス不足や、家賃の高騰といった事情から勢いが衰えた時期もありましたが、東急グループ主導で始まった駅周辺の大開発により大型オフィスが次々と供給されたことで再び活況を取り戻し、現在の渋谷駅周辺には、国内の主要なIT企業が集積しています。さらに、かつて渋谷から六本木に移転したグーグルの日本法人が渋谷に戻ってきており、国内ITの顔としての渋谷の重要性は高まりそうです。

3.現在の東京のオフィス需要

　JLLの調査によると、2023年第4四半期末時点に置ける東京都心5区のオフィスビルの賃料水準は15四半期連続の下落、コロナ以前は1％台にとどまっていた空室率は4.6％まで上昇しました。
　コロナ禍以降からの下落基調は依然として継続したままですが、エリアごとにみると空室率・賃料に明暗が出ていたりと希望の光も見え始めています。
　具体的な例を挙げると、IT企業が集積する新宿/渋谷エリアは空室率が2.7％と5区平均を下回り、むしろ需要がひっ迫している状況になっています。
　東京オフィス賃貸市場を調査している人からは、エリアごとの人気不人気の二極化が顕著になりつつあると指摘する声もあります。
　また、こうした二極化はビル単位で見るとより明らかになっており、JLLの調査によると同じ都心5区と言っても築年数や立地、スペック等で競争力が劣るビルは賃料を下げても埋め戻せない「質への逃避」が東京オフィス市場におけるトレンドになっており、平均値では語れない状況になりつつあるそうです。
　この「質への逃避」はコロナ禍を経て在宅勤務等の働き方が定着し、その利便性を多くの人々が享受したことによって、企業は社員をオフィスへ戻すための動機づけに苦心しており、出社したくなるオフィスが強く求められる傾向が端的に現れているという指摘もあります。

4.エコシステム作り

　渋谷のみならず、街のブランド化を進める上で、「集積地」であることは重要な役割を果たします。
　渋谷区と東急不動産はスタートアップ・エコシステムの形成推進を目的として、2023年2月6日に連帯協定を締結しました。
　連帯協定の内容は①スタートアップ・エコシステム形成の拠点都市への成長に関すること　②居住施設・オフィス施設、実証実験の提案に関すること③オープンイノベーション地域施策に関すること　④人財育成および人的交流に関することの4つです。なお、連携協定締結後の第一弾となる連携取り組みとして、渋谷区が主導するグローバルスタートアップ育成機関である「シブヤスタートアップス株式会社」を他の事業参画者を含む4者共同で立ち上げました。また、国内外のスタートアップ関係者が参加するグローバルなスタートアップイベント「City-Tech.Tokyo」にも出展しました。

5.まとめ

　今回のオフィスコラムでは渋谷のオフィス事情についてまとめました。先述の通りJLLの調査によると渋谷のオフィス需要は都心5区の平均よりもひっ迫している状況にありますが、この状況はこれから変わっていく場合もありますので、目が離せません。
　その他オフィス選びの際の注意すべき点については、賃貸オフィスコラムにて掲載しておりますので、下のリンクから是非ご覧ください。
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