賃貸オフィスコラム

1.家賃保証会社の役割
　これまでは賃貸借契約の際に連帯保証人を立てることが一般的でした。しかし近年、連帯保証人なしでも契約できる物件が増加しています。その理由は事前に家賃保証会社と契約していれば、借主が家賃を滞納した場合でも、管理会社や貸主は確実に家賃を回収できます。また、借主側の視点では、連帯保証人を立てずに済み、さらに与信力を高めることができるため、入居審査に通りやすくなります。
　そのため家賃保証会社の利用は借主側、貸主側双方にとってもメリットが大きいと言えるため、現在家賃保証会社に加入することを賃貸借契約の必須条件とする物件が徐々に増えています。
　さらに現状少数ではありますが、リスクヘッジのために連帯保証人と家賃保証会社の両方の利用を求める物件もあるため、一昔前と比較すると、現在は賃貸借契約の家賃保証のあり方が様々なバリエーションに富んだ時代だと言えるでしょう。

2.連帯保証人の役割
　では、従来から存在する連帯保証人は賃貸借契約の際にどのような役割を受け持っているのでしょうか。
　連帯保証人とは、借主が家賃を支払わなかった際や、設備の破損のような何かしらの問題を起こしてしまった場合に借主の代わりに家賃や修繕費などを支払う義務を持った人を指します。この支払い義務は民法で定められているため、連帯保証人の支払い義務は法的拘束力を持ちます。
　さらに、通常の保証人とは異なり、連帯保証人は借主と同等の責任を持つため、非常に責任が重く、家賃滞納の際に貸主は借主ではなく、最初から連帯保証人に家賃を請求することが可能となっています。
　このように、責任重大な役割である連帯保証人になるためには、一定の支払い能力が当然必要なため、収入証明の提出といった審査が必要な場合もあります。また、両親や兄弟のような親族が連帯保証人となることが一般的です。

3.家賃保証会社の利用料
　家賃保証会社を利用するための保証料は借主負担が一般的で、保証会社によって異なりますが、家賃の0.5ヶ月分から1ヶ月分が目安となります。契約を更新する際に更新料が必要となる場合があるため、契約前に契約内容を確認することが必要です。

4.家賃保証会社を借主側が選択できるのか？
　家賃保証会社は代理店を経由しなければ加入できないことが多いため、貸主や、仲介会社、管理会社が代理店契約を結んでいる家賃保証会社を指定されることが一般的のため、借主側が家賃保証会社を選択できることはほとんどありません。

5.家賃保証会社の保証範囲
　保証内容は家賃保証会社の名の通り、滞納されている家賃の保証や家賃回収業務が主な保証範囲となりますが、その他にも家賃保証会社によりますが、原状回復費用の保証、残置物撤去費用の保証も行ってくれる場合があります。
　ただし、家賃などの金銭面以外に関しては家賃保証会社は保証してはくれません。具体的には借主同士の隣人トラブルなどは家賃保証会社による保証範囲の対象外となるため注意が必要です。

6.家賃保証会社の種類

家賃保証会社は独立系、信用系（協会系）、信販系と大きく3種類に分類することができ、独立系家賃保証会社は審査が通りやすく、信販系家賃保証会社は最も審査が厳しいと言われています。
　独立系家賃保証会社は管理会社のグループ会社が運営している場合が多く、過去の延滞歴や遅滞歴を照会せず、主に申込時に提出された書類をもとに審査を行うため、審査は通りやすいですが、その分保証料が高めに設定されている場合が多いです。
　次に、信用系家賃保証会社ですが、こちらは全国賃貸保証業協会（LICC）に加盟している家賃保証会社を指します。
　LICCに加盟している家賃保証会社を利用した履歴をデータベースで照会し、審査を行います。このデータベースの登録機関は保証契約が終了してから5年間となっていますが、家賃の滞納があった場合、返済が完了してから5年間データベースに残ります。そのため、過去に家賃滞納があった場合審査に通りにくくなる可能性が高まります。
　最後に、信販系家賃保証会社ですが、こちらはクレジットカードの発行をはじめとした各種信用取引を行っています。そのため、審査時に家賃滞納だけではなくクレジットカードの利用歴を含めた信用情報が照会されます。そのため、自己破産や債務整理といった過去に金融事故の経験がある場合は審査に通らない可能性が高くなります。ただし、審査が厳しい分、保証料が安く設定されている場合が多いです。

7.事業用不動産でも家賃保証会社に加入するケースが増加中
　居住用不動産の賃貸借契約だけではなく、オフィスや店舗などの事業用不動産の賃貸借契約でも家賃保証会社に加入するケースが増加しています。
　背景として2020年に民法が改正され、連帯保証人制度の規定が厳格化されたことが原因であると考えられます。特に、これまで連帯保証人は借主が原因の債務を全て支払う必要がありましたが、今回の改正によって連帯保証人の負担限度額（極度額）を定めて契約を結ぶことが必要となりました。そのため、事業用不動産の契約の際も連帯保証人を立てるよりも、家賃保証会社に加入することを求められることが急激に増加しています。
　

その他オフィス選びの際の注意すべき点については、賃貸オフィスコラムにて掲載しておりますので、下のリンクから是非ご覧ください。

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