賃貸オフィスコラム

オフィスの開業や移転の際には、保証金や仲介手数料、引っ越し代など初期費用が何かとかさみます（オフィス開業・移転の際の費用についてはこちら→オフィスを借りる際の初期費用と内訳）。そのため、オフィス開業や移転のハードルを下げるため、数多くの助成金や、敷金半減サービス、一定期間の賃料を無料にする「フリーレント」特約など様々な制度が用意されています。（オフィス移転・開業に活用できる助成金についてはこちら→オフィス移転に活用できる助成金とは、敷金半減サービスについてはこちら→敷金を減らしてオフィス開設を促す、新サービスが誕生、フリーレントについてはこちら→オフィス移転費用を抑える「フリーレント」の仕組み）

これらとは別に、最近では「段階賃料」という新たな契約方法も聞かれるようになりました。今回は、オフィスの開業や移転の際の強い味方である「段階賃料」について解説します。

段階賃料とは？

段階賃料とは、その名の通り、入居時の賃料を低めに設定しておいて、その後段階的に賃料を値上げしていく、新しい契約方法のことです。例えば、入居１年目は賃料を半額にしておき、２年目は通常の賃料に戻すという形です。

フリーレントと同じく、一定期間の賃料の一部を免除する方法です。初期費用の負担を軽減するため、できるだけ安くオフィスを借り初年度コストを抑えたい、設立間もないベンチャー企業にとってはとても有難い特約となっています。

また、通常の賃貸借契約の場合、契約期間の途中で賃料の値上がりが発生することがあり、場合によっては借り手（企業経営者側）の同意を得ることなく貸し手（ビルオーナー側）の一存で賃料が上げられてしまうこともあります。しかし、段階賃料では賃料の値上げについて契約書に明記されるので、一方的な値上げは起こりません。

一方で、段階賃料は２年以上の長期契約を前提にされています。初期費用を抑えながら、長期間その物件にとどまることを想定している場合には、検討に値するでしょう。貸し手（ビルオーナー側）にしても、初期費用を抑えることができるオフィスは魅力的でテナントが入居しやすく、テナントを長期的に確保することで安定した収入を確保することにつながるので、借り手と貸し手双方にメリットがある特約となっています。

段階賃料の注意点

入居時から一定期間の賃料が低くなる、オフィス移転や開業を考えている経営者にはとても魅力的な契約方法ですが、検討するうえで気を付けなければならないポイントもあります。

・保証金（敷金）は減額されない
賃貸オフィスの契約の際に必要となる保証金（敷金）などの預託金。一般的には「賃料の〇か月分」というように表記されていることが多いですが、これは原則として通常の賃料から算出することになっており、減額された賃料を参考にすることはないので、段階賃料と言えど預託金が減額されることはありません。あくまで賃料が入居から一定期間減額されるだけなので注意しましょう。

・中途解約すると違約金がかかる
先述した通り、段階賃料での契約は貸し手（ビルオーナー側）に安定した収入をもたらすため、２年以上の長期契約を前提としています。賃料が低くなっている期間だけオフィスを利用し、賃料が元に戻る頃に解約すればよい、と考えてしまうかもしれませんが、当然そのような場合には何らかのペナルティが発生します。中途解約した場合のペナルティについては、例えば入居から最初の１年間の賃料の減額分を違約金として支払わなければならないなど、契約書に明記されています。入居してから欠陥が見つかるなんてことのないよう、契約や内覧・内見の際に注意しましょう。

コストを抑えてオフィス移転・開業できる新しい契約方法

オフィスを開業・移転する際には数々の初期費用がかかりますが、それを抑えてオフィス開業・移転を促進するための様々な制度や契約方法があり、その１つが「段階賃料」です。

入居してしばらくの期間は賃料を低く抑えることで、借り手（企業経営者側）はコストを抑えてオフィスを借りることができる一方、長期契約を前提とすることで、貸し手（ビルオーナー側）は安定したテナント収入を確保することができる、双方にメリットのある契約方法となっています。

ただし、保証金（敷金）などの預託金は減額されない、長期契約が前提のため中途解約には違約金などペナルティがある、といった注意点もあるため、契約する際には注意しましょう。

その他オフィス選びの際の注意すべき点については、賃貸オフィスコラムにて掲載しておりますので、下のリンクから是非ご覧ください。

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