賃貸オフィスコラム

新宿賃貸事務所.comの賃貸オフィスコラムでは、コロナ禍以降の副都心におけるオフィスビルの空室率について、エリアや時期ごとに解説してまいりました。（2020年12月時点での西新宿・渋谷エリアのオフィスビルの空室率についてはこちら→オフィスがいらない？在宅勤務で変化する新宿の高層ビル、2021年3月時点での東新宿・恵比寿エリアのオフィスビルの空室率についてはこちら→オフィスの空室率上昇、東新宿・恵比寿の現状は？ – 新宿賃貸事務所 …、2021年7月時点での新宿駅周辺・渋谷エリアのオフィスビルの空室率についてはこちら→オフィスや店舗の移転相次ぐ、新宿駅東口の現状）

コロナ禍においてテレワークの普及など働き方が変化しオフィスビルの必要性が問われるようになってから、特にIT企業を中心に出入りが激しく、感染状況次第で稼働率が上下動する副都心のオフィスビル。今回は、激動の2021年を終えた時点での最新状況を解説します。

増えた空室がなかなか減らない新宿エリア

超高層ビルが乱立する新宿駅周辺。コロナ禍以降、IT企業を中心に移転や減床が相次ぎ、全体的にオフィスビルの稼働率が低下。その後も稼働率の回復は鈍く、中には大規模な空室が発生したまま、数千坪単位の空きがなかなか埋まらないビルもみられました。

青梅街道沿いの北新宿にある、35階建ての超高層ビル「新宿フロントタワー」（画像）。ここでは、IT企業「TISインテックグループ」のグループ会社が近隣のビルに移転した他、大手銀行「みずほフィナンシャルグループ」ではグループ内の会社が統合したことで移転。これにより、新宿フロントタワーには計９フロア分の空室が発生し、既存の空室と含めて約5,000坪もの空きが発生してしまいました。

甲州街道沿いの西新宿３丁目にある、52階建ての超高層ビル「新宿パークタワー」では、IT企業「富士通」のグループ会社が統合されたことで1,600坪程度を解約し、既に約3,500坪の空室を抱えています。さらに、タイヤ製造大手「日本ミシュランタイヤ」は2023年に本社機能を新宿から群馬県太田市へ移転する予定であることから、今後さらに空室が増える見込みです。

IT企業「LINE」の移転に伴い、９フロア分が一気に空室になってしまった、新宿駅南口直結の32階建て「JR新宿ミライナタワー」でも、2021年現在で７フロアが空室のまま。現在、月額賃料を坪40,000円程度に抑えて募集中ですが、中層階を中心に一部がまだ空室となっています。

東新宿駅直結の「新宿イーストサイドスクエア」では、スクウェア・エニックスやSMBC信託銀行など大手企業の移転に伴い、一時は約4,000坪ほどにまで空室が増えましたが、インターネットサービス大手「楽天グループ」の増床や、不動産デベロッパ大手「三菱地所」の子会社が港区赤坂からの移転を決定するなど、2021年12月時点では約500坪ほどにまで空室を減らしています。

他にも、新宿NSビル（西新宿２丁目、坪単価約30,000円前後）では約2,400坪、西新宿三井ビルディング（西新宿６丁目２４、坪単価約25,000円前後）では約1,400坪、新宿アイランドタワー（西新宿６丁目５、坪単価約28,000円前後）では約900坪と、西新宿の高層ビルを中心に大規模な空室が発生し、未だに埋まっていないところが多くなっています。

IT企業の入居で稼働率が回復傾向にある渋谷エリア

※東急株式会社オフィスリーシングセンター　公式ホームページより引用

企業の移転により空室が増加している新宿とは対照的に、IT企業が多く集まる渋谷では渋谷駅周辺の超高層ビルが軒並み満室稼働を維持するなど、早くも回復の動きが見られています。

IT企業の集積地と言われる渋谷では、他のエリアよりも早く在宅勤務の波が押し寄せ、新宿と同様にオフィスの移転・減床の動きがあったことで、一時は新宿よりも顕著に空室が発生していました。その後は、若者に人気の街である渋谷のブランド力を活かし、徐々に空室が減少しつつあります。

KDDIやDeNAといった大手IT企業が立て続けに移転してしまった渋谷ヒカリエでは、ローリーズファームやニコアンドなどを展開するアパレル企業のアダストリアが１フロアを減床したものの、発生した空室は既に他企業の入居が決定しており、満室稼働を維持しています。

メディアサービス企業大手「サイバーエージェント」グループの移転先となった渋谷スクランブルスクエアのみならず、移転元である渋谷マークシティも空室には全て他企業が入居し満室稼働になりました。他にも、渋谷クロスタワーやセルリアンタワーといった渋谷駅周辺の超高層ビルはどれも満室稼働まで回復しています。

さらに、渋谷ヒカリエに隣接する「渋谷２丁目１７地区」では、塩野義製薬や太陽生命などが共同で行っている再開発計画に伴い、高層ビルの建設工事に着手。地上23階・地下4階、延べ床面積約44,500㎡のこのビルは、2024年の竣工・開業を予定していますが、既にオフィスフロアの半分以上は入居が決まっているということです。

変わりつつある街の姿・賑わい方

コロナ禍以降、在宅勤務の普及に伴いオフィスの在り方が問われるようになってから、副都心では企業の移転や占有部分の縮小が相次ぎました。空室を埋めるために、高止まりしていた賃料相場を下げる動きが各エリアで見られています。

そんな中、新宿では増え続けている超高層ビルの空室率がなかなか減らない一方、IT企業の集まる渋谷では超高層ビルは満室で稼働。１フロア当たり１００坪以上のビルの空室率は、新宿区が６～７％で前年より２％ほど増加したのに対し、渋谷区は５％程度と増加率は前年比１％弱と抑えられています。

元々若者とIT企業が多く集まる渋谷は堅固なブランド力が活きたのに対し、相次いで再開発計画が発表された新宿では老朽化した建物が多くなっている他、賃料が高止まりしている現状や、コロナ禍においては歌舞伎町など夜の歓楽街における集団感染（クラスター）の発生例も相まって、イメージダウンに繋がっている印象が否めません。

そんな新宿も、2020年7月には新宿駅の東西自由通路が開通、小田急や京王は百貨店跡地に高層ビルを建設する再開発計画を打ち出しており、再開発計画が完遂されれば、既に駅周辺の超高層ビルにおける空室率が回復傾向にある渋谷同様、姿を変えた新宿の街がこれまでとは違った賑わい方をするのではないかと思われます。

副都心エリアのオフィスビルは苦境に立たされています。新宿や渋谷の他、池袋では「サンシャイン60」で約1,000坪の、恵比寿では「恵比寿ガーデンプレイス」で約4,000坪の空室が発生しています。これらの地域は交通の便が良いにもかかわらず、賃料が高止まりしている新宿や渋谷よりはリーズナブルという点から現在注目されており、今後の動向が注目されます。

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