賃貸オフィスコラム

オフィスを借りる際、賃貸借契約の種類や契約期間の欄に、「普通借」「定借（もしくは定期借）」などと書かれています。それぞれ「普通建物賃貸借契約」「定期建物賃貸借契約」の略ですが、「普通借」と「定借（もしくは定期借）」は、何が違うのでしょうか？

今回は、オフィスを契約する際に注意したい、「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」の違いについて解説します。

普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の違い

※国土交通省　公式ホームページより引用

オフィスに限らず賃貸住宅を借りる際にも賃貸借契約を結ぶように、普通建物賃貸借契約にしろ定期建物賃貸借契約にしろ、借りる物件の用途としては居住用と事業用（オフィスや店舗など）の２種類があります。また、定期建物賃貸借契約と同様、普通建物賃貸借契約についても、現在では契約期間の上限がなくなりました。

では、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約、その他の点ではどのように異なるのでしょうか？

①契約更新の有無

定期建物賃貸借契約が「定期」を冠している最たる理由は、契約更新の有無にあります。

契約期間が定められている普通建物賃貸借契約の場合、契約期間が満了となると、契約満了の１年～６か月前までに更新しない旨を、賃借人（以後「テナント」）から賃貸人（以降「オーナー」）に通知しない限り、自動的に契約が法定更新されます（契約期間が定められていない普通建物賃貸借契約の場合、契約満了という概念がなくなります）。さらに、オーナー側からこの通知を行う場合は、正当事由（老朽化や耐震基準を理由にした建物の建て替えなど）が必要になり、正当事由がない、若しくは裁判によって正当事由と認められない場合、オーナー側から契約更新を拒絶することはできません。

一方、定期建物賃貸借契約は、契約期間があらかじめ定められており、契約期間が満了となると、その時点で契約終了となり更新はありません。契約期間満了後も引き続き同じ物件に入居し続けたい場合は、更新ではなく再契約を行うことになります。再契約にはテナント側・オーナー側双方の合意が必要になります。また、契約期間が１年以上の場合、契約期間満了の１年～６か月前までにオーナー側から契約期間満了の通知をしないと、契約期間が終了したとしても、オーナー側から契約の終了、すなわちテナントの退去を主張することはできません。

②契約期間内の中途解約の扱い

契約期間が定められていない普通建物賃貸借契約の場合、テナントからの解約申し入れはいつでも可能です。オーナーからの解約申し入れは、契約更新の拒絶と同様、正当事由が必要となります（契約期間が１年未満の普通建物賃貸借契約も、契約期間が定められていないものと扱われます）。解約申し入れの後、一定期間（テナント側から申し入れた場合は３か月、オーナー側から申し入れた場合は６か月）が経過すると解約されます。

契約期間が定められている普通建物賃貸借契約の場合、中途解約の特約がある場合はそれに従い予告期間を含めることで解約することができますが、特約がない場合はテナント側・オーナー側ともに自己都合による解約はできません。

定期建物賃貸借契約の場合でも、基本的には契約期間が定められている普通建物賃貸借契約と同様ですが、①居住用としての賃貸借で床面積が２００㎡未満、かつ②転勤や病気療養などのやむを得ない事情がある場合、特約の有無にかかわらず、テナント側から中途解約を申し入れることが可能となっています。

③契約方法・成立要件

普通建物賃貸借契約の場合、口頭のみでも契約が成立することになっていますが、その後のトラブルを回避するため、契約条件を書面で明確化しておくことが望ましいとされています。

一方、定期建物賃貸借契約の場合、公正証書などの「書面」による契約が必須となり、それとは別に、契約更新がなく期間満了と同時に契約終了となる旨を書面を用いて説明する必要があります。

④賃料の増減

普通建物賃貸借契約の場合、テナント側の賃料を減額する請求権も、オーナー側の賃料を増額する請求権も、どちらも認められます。これは特約の如何にかかわらないため、テナント側に不利になるような賃料減額請求権を排除する特約も無効になります。ただし、一定期間賃料を増額しない特約は認められます。

定期建物賃貸借契約の場合も、賃料の減額請求権・増額請求権、どちらも認められますが、特約がある場合はそれに従います。

将来を見据えながら状況に合わせた契約を

定期建物賃貸借契約という制度が確立されたのは２０００年のこと。それまで、普通建物賃貸借契約のみだと、期間満了を迎えても契約が自動更新されるうえ、オーナー側から更新を止めるにはそれ相応の理由が必要だったことから、賃貸借契約が長期化しがちで、借家の供給が滞るほか、オーナー側も今後の収益性やスケジュールが見通せず、改修などが行えない可能性も孕んでいました。

契約の更新ができないこの制度、見る人によってはオーナー寄りの制度に見えるかもしれません。しかし実際には、契約期間の明確化や賃料改定によってテナント側が不利益を被るのも防ぐものとなっていて、テナント側・オーナー側の双方を保護する目的があることに、お気づきでしょうか？

どちらの契約になるかは、ビルオーナーや物件によって異なります。テナントとして賃貸借契約を結ぶ際には、契約期間がどれくらいになるのかを長期的に見据え、会社の状況に合わせて契約するよう、検討を重ねていきましょう。

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