賃貸オフィスコラム

東京都の行政の要である東京都庁が立ち、国際都市東京のビジネス拠点でもある新宿。高層ビルが乱立し、高度経済成長期やバブル経済の象徴とされ、副都心としての地位を確立してきましたが、それから数十年が経過した令和の時代、再開発やコロナ禍により、その様相が変わりつつあります。（副都心エリアについての解説はこちら→副都心でオフィスを持つなら？坪単価とブランドで選ぼう）

ところで、一口に新宿区といっても、地域ごとによって街の特性も異なります。今回は、新宿区の地域ごとの特性と賃料相場に注目し、新宿区のオフィス事情について解説します。

新宿区の地域ごとの特徴と賃料相場

※Google Mapより引用

新宿と聞くと、世界一の乗降客数を誇る新宿駅や、いくつもの高層ビルが立ち並ぶ西新宿、日本有数の繁華街である歌舞伎町などをイメージする方が多いと思いますが、新宿区として見ると、東京オリンピックが行われた国立競技場や防衛省のある市ヶ谷、学生の街である早稲田や高田馬場も、同じ新宿区にあります。23区内でも中程度の面積で、決して広くはない新宿区ですが、その中でも地域によって異なる顔を持っています。そして、それぞれの地域ごとの特性の違いが、実は賃料相場にも現れているのです。

①新宿駅周辺

乗降客数世界一を誇る新宿駅。JRから私鉄各社、地下鉄も乗り入れ、最近では高速バスターミナル「バスタ新宿」も開業し、交通の要所としての印象はより一層強くなりました。

西口から西新宿にかけては、東京都庁を始め高層ビルが多数建ち、都内有数のオフィス街となっています。一方、東口の歌舞伎町や新宿三丁目は商業施設・娯楽施設が多数立ち並び、西口とは違った顔を持ちながらも、都内有数のビジネス拠点としてその名を知らしめています。

従来は一等地としてのイメージが強く賃料も高めだった新宿駅周辺ですが、再開発事業に伴う区画整理などで新たな高層ビルが出現したことや、昨今の新型コロナウイルス（COVID-19）感染症の流行によるオフィス需要の低下などが相まって、高止まりしていた賃料が下がり始めたとされています。この傾向は過去にも何度か見られており、賃料が景気の動向や街の活況ぶりなどに左右されやすい地域とも言えます。100坪以上の大規模ビルでは平均坪単価が約24,000円、100坪以下の中小ビルでは平均坪単価が約18,000～19,000円となっています。

②四ツ谷周辺

かつて商人の町として発展した四ツ谷周辺は、様々な顔を持った街となっています。

交通の便が良い新宿通り・外堀通りの沿線にはオフィス街が形成されていますが、路地に入ると住宅街が形成され、職住近接に適したエリアと言われています。また、永田町に近いことから防衛省や参議院議員宿舎、諸外国の大使館といった政府機関が多く立ち並ぶ他、外堀通り沿いを中心に上智大学や東京理科大学などの大学が多く存在する学生の街としての一面、さらには東京オリンピックが開催された国立競技場や、アニメ映画「君の名は。」にも登場した須賀神社、都民の憩いの場である新宿御苑といった、文化施設も多数存在しています。

高層ビルこそ存在するものの、新宿駅周辺と異なり、大規模ビルの平均坪単価が約13,000円、中小ビルの平均坪単価が約10,000円と、非常にリーズナブル。職住近接に適した地域であることから、ベンチャー企業や個人事業主にも手が届きやすい地域になっています。

③高田馬場・早稲田周辺

高田馬場や早稲田といった地域には、大学を中心に教育機関が多数存在し、学生たちでにぎわう街となっています。そのため、アパートやマンションなどの住宅街が広がり、駅前を中心に飲食店や商業施設・娯楽施設が多いのが特徴です。

高層ビルがあるわけではなく、中小規模のオフィスビルが商店街・飲食店街に点在する形になっています。中小ビルの平均坪単価は約13,000円となっており、都心の喧騒を離れて費用を抑えるには最適なエリアとなっています。

新宿区のオフィス事情まとめ

高層ビルが立ち並び、多くの人でにぎわう一大繁華街が広がる、新宿駅周辺では、再開発事業による高層ビルの建設や、コロナ禍によるオフィス需要の低下に伴い、高層ビルでも空室率が上昇し、高止まりしていた賃料が下がり始めています。この結果、港区や中央区と比較しても安価になる傾向にあり、新たにオフィスを構えるにも適した地域となっています。

一方、新宿駅周辺は景気の動向などによって賃料の変動が大きいエリアのため、賃料を抑えつつ長期契約を考えている場合は、新宿駅からは離れた四ツ谷や市ヶ谷、神楽坂や信濃町、高田馬場や早稲田といったエリアでオフィス選びをすると良いでしょう。

オフィス選びの際には、その時の賃料のみならず、地域ごとの特性にも注目する必要があります。新宿区といっても、街の景観やにぎわい方、どのような業種が多いかなど、地域ごとに特性も異なれば賃料も異なるので、理想のオフィスがどの地域にあるのか、新宿区のオフィス事情を参考にしながらご検討ください。

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