賃貸オフィスコラム

敷金や仲介手数料、引っ越し代や工事費用など、何かと費用が嵩んでしまうオフィスの移転。少しでも初期費用を抑えることができれば…と、オフィスの開業や移転を考えたことのある方なら一度は思ったのではないでしょうか。そんなオフィスの開業・移転に対する敷居を低くし、経営者の方々を後押しする様々な制度が用意されており、一部は新宿賃貸事務所.comの賃貸オフィスコラムでも過去に解説しています。(敷金を半減するサービスについてはこちら→敷金を減らしてオフィス開設を促す、新サービスが誕生、助成金についてはこちら→オフィス移転に活用できる助成金とは)

今回は、オフィス移転の際の初期費用を軽減する切り札、「フリーレント」の仕組みと注意すべきポイントについて解説していきます。

フリーレントとは？

フリーレントとは、その名の通り、オフィスを借りる際に支払う賃料が一定期間無料になることです。

一般的な住居と違い、オフィスビルの場合、内装や配線の工事、備品の搬入などで、契約開始後すぐには入居することができないことが多く、移転前の旧オフィスとで二重に賃料を支払わなければならないケースが発生してしまいます。これを避けるために、フリーレントを活用します。

貸主側（ビルオーナーなど）からしてみれば、一定期間賃料が入ってこないわけですが、かといって賃料を下げることにも抵抗がある場合、賃料を一定期間無料にすることで新たなテナントを呼び込むインセンティブにもなり得るため、貸主側にもメリットがあるシステムになっています。

フリーレント交渉のポイント

物件にフリーレント付きと明記されていることもありますが、明記されていなかったにせよ、賃料無料期間が設定できるかどうかは、貸主側との交渉次第になります。

いくらフリーレントだからといって、商品のお試し期間とは異なってくるので、一方的な条件を提示するのは現実的ではありません。多角的な条件を見て、双方が納得できるような条件を提示し、交渉に臨みましょう。

・フリーレント期間の相場
賃料が無料になる期間についてはケースバイケースですが、大抵は1～3か月程度、長ければ6か月～12か月という物件もあります。これは引っ越しにかかる期間や旧オフィスの解約予告期間を鑑みたものになっており、オフィスの大きさや坪単価などで異なってきます。

・フリーレント交渉がしやすい物件
貸主側が賃料を一定期間無料にしてでも入居者を募集する理由としては、その物件固有の事情が介在している可能性があります。例えば古くなったビルや空室の多いビル、アクセスが悪かったり騒音が気になったりするような場所に立地している物件だと、なかなか入居者が集まらないことから、貸主側も賃料を一定期間無料にしてでも、長期的に入居してほしいと思っています。ただ、そのような物件で仕事・作業に集中できるかどうか、内見・内覧でよく確かめる必要があります。

・フリーレント交渉開始のタイミング
のっけからいきなりフリーレントを申し出るのではなく、内見・内覧を済ませ、気に入った物件を見つけてから、フリーレントを申し出るとよいでしょう。営業担当の人にも、「フリーレントがあればすぐにでも契約したい」という意思を伝えれば好印象です。移転時期を明確にしておくと貸主側も交渉に応じやすくなりますが、移転予定が何か月も先だと交渉が難しくなるので注意が必要です。また、引っ越しが少なくなる閑散期（5～8月、11月など）は時期的にフリーレントが付きやすくなります。

・敢えてこちらに不利な条件を提示するのも手
フリーレント期間の賃料は貸主側に入らないため、契約期間内に解約した場合には違約金を請求される場合があります。裏を返せば、こちらから違約金の支払いを提示したり、賃料の値上げを提案してみたりすると、それだけその物件を契約する意思があると思われるため、貸主側がフリーレント交渉に応じやすくなります。ただ、賃料の値上げ幅によってはフリーレントを付けても損をする場合があるので、慎重な交渉が求められます。

フリーレントの注意点

交渉次第で一定期間の賃料が無料になるフリーレント。それだけ聞くとかなり魅力的なものに聞こえますが、慎重に検討しないと損をしてしまうことがありますので注意しなければなりません。

・フリーレント期間中に支払う金額が0円というわけではない
フリーレント期間中なので、賃料は実質0円になりますが、支払う金額が0円になる場合はほとんどありません。一般的には共益費の支払いが発生することが多く、さらに光熱費の支払いが必要になる場合もあります。共益費相当額が賃料に含まれるのかどうかについても確認しておく必要があるでしょう。
・違約金
契約期間内に借主側の都合でオフィスを解約する場合、違約金が発生することは珍しくありませんが、フリーレント付きの場合、フリーレント期間の分の賃料が上乗せされるなどして、通常より違約金が高くなる傾向があります。また、そもそもこの「契約期間」にフリーレント期間が含まれるのか否かも、違約金発生にかかわる問題点になるため、きちんと確認しておく必要があります。長期契約を希望する貸主側から解約禁止期間が設定される場合もあるので、もし短期間でオフィスを解約する可能性がある場合は、フリーレントに敢えてこだわる必要はないでしょう。
・かえって損をしてしまうパターン
フリーレント期間を設けても貸主側が損をしないために、その分の賃料をその後の賃料に上乗せしている場合もあり、そうなると周辺の他の物件の方が賃料が安くなるケースもあります。また、フリーレント期間中でも共益費などの支払いが発生する場合、移転までに時間がかかってしまうと、入居できていないにもかかわらず費用を支払わなくてはならないことになるので、期間設定が適当であるか慎重に検討しましょう。

交渉次第で初期費用を抑えられる

借主側はオフィス移転や開業にかかる初期費用を抑えたい、貸主側は新たな入居者を少しでも早く見つけたい、そんな双方にメリットがあるのがこのフリーレントというシステムです。そのため、フリーレント交渉の際も双方のメリットがある条件を提示する必要があります。

フリーレント期間中の共益費の支払いや解約時の違約金など、デメリットも存在するシステムですが、短い期間でもフリーレントにできれば初期費用の抑制につながりますし、違約金が長期契約のインセンティブになることで、借主側と貸主側のお互いが得をする魅力的なシステムでもあります。

近年ではこのフリーレント付きとなっている物件の数も減ってきていますが、諦めずに交渉に臨めば、オフィス移転や開業の際の初期費用を抑えることができるかもしれません。様々な条件を確認し、借主側と貸主側の双方にメリットがあるような条件で交渉に臨んでみましょう。

オフィスの移転・入居には時間もお金もかかります。その際、新しいオフィスを一定期間無料で借りられるシステムであるフリーレントは、仕組みを正しく理解し上手に交渉することができれば、非常に有用です。ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

その他オフィス選びの際の注意すべき点については、オフィス移転時の初期費用や敷金減額サービスなども含め、賃貸オフィスコラムにて掲載しておりますので、下のリンクから是非ご覧ください。

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