賃貸オフィスコラム

賃貸契約を解約する際は「解約予告」というものが必要になります。
解約予告とは前もって契約解除の意思を伝えることを言い、解約日の1ヶ月前、6ヶ月前など契約書に記載のある期日までに通知をする必要があります。
ただし、契約書に記載がある場合は、賃料相当額を支払う事で解約予告に代えることができるという場合もあります。
建物の賃貸借で解約権を留保している場合、民法上の規定では解約の申し入れから3ヶ月で契約を解除できる事となっています。

解約予告期間がある理由とは

解約予告期間は何のためにあるのでしょうか。一般的には賃貸人（いわゆる大家）のためにあるとされていますが、特に事務所などに多い定期借家契約では賃借人にとってもメリットがあります。

■大家目線
貸している部屋の契約が解約される場合には、新しい入居者を探す必要があり、その際に原状回復やクリーニングを行う必要があります。
解約予告期間があることで、入居中であっても新しい入居者の募集を開始したり、退去後直ちに原状回復を行うために業者を手配するなどの時間ができるのです。
特にオフィスビルの移転では大掛かりなものが多く、契約の準備を始めてから実際に入居できるまでに数ヶ月かかる場合もあります。
そのため、不動産の賃貸借契約では十分な余裕を持って解約を申し入れてもらうことで、空室期間を最小限にして収益力を上げることができます。

■貸借人目線
貸借人にとってはどのようなメリットがあるのでしょうか？
そもそも、定期借家契約の場合、原則としては解約をすることができません。契約期間が決まった契約なので、解約や更新という概念が無いためです。
とはいえ、人員が変動したり、その他の事情でオフィスを移転しなければならないパターンも考えられます。そこで、事前に予告をすることや違約金を支払うことで中途解約をできるという特約を設けられていることがあるのです。つまり、本来は解約できませんが、予告をしてくれれば解約できますよ。ということです。
また、解約予告期間があるということは、賃貸人目線のメリットで紹介したようにその部屋の稼働率が高まるということです。解約予告期間がなく退去してから募集をするということは、賃貸人の収益力が落ちることに繋がり、その分は家賃に上乗せされてしまうことになります。間接的な要因ではありますが、結果的により良い条件で借りる事ができるのです。

コストカットの近道は解約予告期間を理解すること

解約予告期間の仕組みやスケジュールをしっかりと理解しておくことで、オフィス移転のコストは大きく下げる事ができます。
解約予告と一緒に抑えておきたいのは、「フリーレント」という仕組みです。
フリーレントとは、入居後一定期間の家賃が無料で借りられる仕組みの事で、長くても1~6ヶ月となります。
また、フリーレントがつく際には決まった期間の中で解約すると違約金が発生する場合があるので注意が必要です。

■フリーレントは何のためにある？
オフィスの移転では、内装工事や原状回復を契約期間の間で行う必要があり、工事期間中は新旧二ヵ所の事務所を借りる必要があり、多額の負担がかかるのです。
そこで、工事期間中など旧事務所も借りている期間中の家賃を無料とすることで、家賃の二重払いを防ぎ、移転を検討している人や会社に入居してもらう為の施策だと言えます。

■解約予告はいつするべき？
大きく分けて、二つのパターンがあります。
一つは物件を決める前に解約予告をすること、もう一つは物件を決めて契約をした上で解約予告をするパターンです。
物件を決める前に解約予告をするメリットは、家賃の二重払い期間が短くなり、フリーレントの交渉が易しくなることです。
解約予告が6ヶ月前の場合、オフィス移転を決めた時点で予告をするスケジュール感となり、契約の重複としては1~2ヶ月程度が目安となります。1～2ヶ月であれば「すぐに契約して入居で構わないので、重複する1ヵ月間はフリーレントを付けてほしい」のように交渉をしやすいのです。
一方、新しい部屋を契約してから解約予告をする場合は、フリーレントの交渉は難しくなるものの、気にいった物件が見つからなければ移転を中止する事もできるということがメリットです。
例えば入居日を契約の3ヶ月後とした場合、賃貸人としては3ヶ月もの間部屋をキープしておかなければなりません。
その上で更に無償で部屋を貸す事は難しくなるでしょう。ただし、適した物件が見つからず延期するといったことが容易なので、どちらにも一長一短あると言えます。

家賃以外の条件を知ってオフィス移転コストを抑えましょう

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