賃貸オフィスコラム

はじめに

居抜き物件とは、前テナントが使用していた内装や設備が残された状態で募集される物件です。
会議室、間仕切り、照明、空調、什器などを再利用できれば、事務所移転の初期費用削減につながります。
一方、既存設備の故障や所有権、退去時の原状回復など、見落としやすいデメリットもあります。
重要なのは、入居時の安さだけでなく、入居後から退去時までの総コストで比較することです。

1．居抜き物件とスケルトン物件の違い

居抜き物件は、既存の内装や設備を活用できるため、工事費と開設準備期間を抑えやすい点が特徴です。
対してスケルトン物件は、内装のない状態から設計するため費用はかかりやすいものの、自社に合ったレイアウトを実現しやすくなります。
表1：公開情報で比較する主要ビルのインフラ仕様

比較項目	居抜き物件	スケルトン物件
初期工事	既存設備を再利用できる	原則として新設する
削減率の例	条件次第で工事費90％削減も可能	基準となる工事費100％
開設準備	工事範囲が少なければ短縮可能	設計・施工期間が必要
自由度	既存レイアウトの制約がある	自由に設計しやすい

なお、居抜き物件に法律上統一された設備範囲はありません。
何が残されているかは物件ごとに異なるため、募集図面だけでなく、設備一覧と現地の状態を確認する必要があります。

2．居抜き物件のメリット

最大のメリットは、内装・設備工事にかかる初期費用を削減できることです。
例えば、通常1,000万円かかる工事を、既存設備の再利用によって100万円に抑えられた場合、削減率は90％になります。
削減率＝（1,000万円－100万円）÷1,000万円×100＝90％
ただし、この90％はあくまで計算例です。すべての居抜き物件で実現できる削減率ではありません。
また、削減対象は主に内装・設備工事費であり、敷金、礼金、仲介手数料、前払い賃料などを含む契約費用全体が90％減るわけではありません。
既存の会議室や空調、照明などをそのまま利用できれば、工事範囲が減り、事務所開設までの期間も短縮しやすくなります。
削減できた予算を採用、IT環境、営業活動などへ回せることも、経営上のメリットです。

3．居抜き物件のデメリット

居抜き物件の主なデメリットは、既存設備の状態や権利関係が分かりにくいことです。
室内にある設備が、貸主の所有物とは限りません。
前テナントの所有物、リース品、または貸主が修理義務を負わない「残置物」である可能性があります。
残置物の空調が故障した場合、契約条件によっては借主が修理費や交換費を負担します。
また、入居時に引き継いだ間仕切りや什器であっても、退去時には借主負担で撤去する契約になっているケースがあります。

既存レイアウトが自社の人数や働き方に合わなければ、追加工事も必要です。
初期費用を削減できても、修理、改修、撤去の費用によって総コストが増える可能性があります。

4．既存設備を承継する際のリスク管理

既存設備の承継では、「設備が使えるか」だけでなく、「誰が所有し、誰が修理し、退去時に誰が撤去するか」を確認することが重要です。
比較表2：契約前に確認したい4つのリスク

確認項目	主なリスク	必要な対策
所有権	リース品などを誤って承継する	所有者を設備一覧に記載する
設備状態	入居後に故障する	製造年・動作・修理履歴を確認する
費用負担	修理・交換費が借主負担になる	負担区分を契約書に明記する
原状回復	退去時の撤去費が発生する	返却状態を図面と写真で残す

設備一覧には、少なくとも「設備名・数量・所有者・動作状態・修理負担・退去時の扱い」の6項目を記載します。
空調、電気、給排水などは、必要に応じて専門業者による確認も行います。
また、事務所の賃貸借契約と、前テナントからの設備譲渡は別の契約関係です。
造作や什器を承継する場合は、対象物、譲渡代金、引き渡し状態を明確にし、貸主の承諾が必要かどうかも確認してください。

5．総コストで判断することが重要

居抜き物件は、既存の内装や設備を無理なく再利用できる企業に適しています。反対に、大幅なレイアウト変更や特殊な電気・通信設備が必要な企業では、居抜きのメリットが小さくなる可能性があります。

判断するときは、次の計算式で費用を比較します。

総コスト＝契約費用＋工事費＋設備譲渡代金＋修理・交換費＋原状回復費

例えば、入居時に工事費を900万円削減できても、設備交換に300万円、退去時の撤去に200万円かかれば、実質的な削減額は500万円です。
初期費用だけで判断せず、入居から退去までを見通す必要があります。
居抜き物件のメリットは、既存設備を活用した初期費用削減と開設準備の効率化です。
一方のデメリットは、故障、所有権、修理負担、原状回復のリスクです。
契約前に設備一覧と負担区分を書面で確認することが、トラブルを防ぐ基本となります。

まとめ

居抜き物件は、前テナントの内装や設備を再利用することで、初期費用の削減と移転期間の短縮が期待できます。
条件が合えば工事費を90％削減できる可能性もありますが、すべての物件に当てはまるわけではなく、敷金や仲介手数料などを含む初期費用全体の削減率でもありません。
一方、既存設備には、故障や老朽化、所有権、修理費の負担、退去時の原状回復といった承継リスクがあります。
契約前に設備一覧を作成し、「誰の設備か」「故障時に誰が負担するか」「退去時に誰が撤去するか」を書面で確認することが重要です。
居抜き物件を選ぶ際は、目先の安さだけではなく、工事費、設備の修理・交換費、原状回復費まで含めた総コストで判断しましょう。

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【執筆者プロフィール】
株式会社TFC オフィス営業担当
宅地建物取引士 　下田
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