新宿街角コラム

※完成予想イメージ、野村不動産　報道発表資料より引用

コロナ禍以降、いわゆる「巣ごもり需要」による後押しを受ける形で、都内における高層タワーマンションの売れ行きが好調となっており、半年前の街角コラムでもその実情をご紹介しました。（都心におけるタワーマンション売買についてはこちら→「巣ごもり需要」が後押し…加熱する都心部のタワーマンション売買事情）

その中で、京王新線初台駅近くで都市計画決定された「西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業」。オペラシティの程近く、甲州街道沿いのNTT東日本本社ビルと新宿パークタワーの間に、60階建て以上の超高層マンションのツインタワーが建設され、住居の予定戸数約3,200戸は、東京オリンピックの選手村跡地に建設中の「晴海フラッグ」の約5,600戸に次ぐ規模となる見込みとなっています。

今回は、「西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業」で建設されることになった超高層タワーマンションについて解説します。

西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業の概要

※野村不動産　報道発表資料より引用

新宿区内で活況を呈している再開発事業の目的の一つである「区画整理」。京王新線初台駅の北東300mほどの、新宿区西新宿3丁目のこのエリアでは、老朽化した木造住宅が密集しており、細い路地も入り組んでいることから、火災などの災害時のリスクが高まっていました。また、道路の拡幅や初台駅へのバリアフリー動線の確保、新宿中央公園に留まらない緑豊かな住環境の創出が、西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業では目的とされています。

約4.6haの再開発事業地域の目玉となるのは、なんといっても超高層マンションのツインタワー。南棟が地上62階地下4階建て、北棟が地上63階地下4階建ての分譲マンションとなり、双方合わせて約3,200戸となる見込みです。周辺へのアクセスの良さから、ファミリー層の入居を見据え、平均住戸床面積は約62㎡となります。

西新宿に誕生する超高層マンションツインタワーの詳細

南棟はエントランス部分にあたる1階と2階に店舗、4階に保育所、3〜5階にオフィスや生活支援施設を整備、さらに6階にはバイクも駐車可能なマンション用の駐輪場を地下駐車場とは別に整備するとしており、7階より上階は住居となります。北棟はエントランス部分にあたる1階と2階に店舗と生活支援設備、地下部分に駐車場・駐輪場を整備、3階より上階は住居となります。

地区内には他にも、商業施設として稼働予定の地上9階地下1階建てのビルや町会会館などの複合ビルが建設される予定となっています。建物群の完成は2031年3月頃を目指しているものの、組合設立が予定より遅れたこともあり、今後完成時期にも影響する可能性があります。

再開発事業では、地区の北端を通り「水道道路」として知られる都道431号線道路の拡幅や、南北ツインタワーの間の遊歩道整備、初台駅とNTT東日本本社ビルを結ぶペデストリアンデッキの新設などが盛り込まれており、工期は2034年11月までを予定しています。完成すれば十二社通り～初台駅間のアクセス・回遊性の向上に繋がる見込みです。

都心のタワマン熱は3年目のコロナ禍でも衰え知らず

先述した通り、新宿区内で行われている再開発事業は、老朽化し密集した木造住宅群を解消するため、区画整理を行ったうえで高層集合住宅を建設するような計画が多数あります。また、コロナ禍以降、働き方改革や満員電車での感染リスクが気になり始めたことから、特に富裕層を中心に、職住近接を目指して都心のマンションに移り住む傾向が強くなっていることも相まって、高層マンション販売が好調となっています。

同じ西新宿でも、閑静な住宅街が広がっていた5丁目にも、再開発事業により高層マンションが出現することになります（西新宿五丁目における再開発計画についてはこちら→（閑静な住宅街に高層ビルが出現？西新宿五丁目で行われる再開発事業とは）。このエリアでは、青梅街道沿いの北地区（デベロッパー：住友不動産）で建設中のツインタワーのうち、地上35階地下2階建ての高層分譲マンション「シティタワー新宿」は、10月より全427戸の販売を開始、入居は2023年6月頃の開始を予定しています。同じエリアでは、十二社通りに面した中央南地区（デベロッパー：三井不動産レジデンシャル）でも、40階建ての高層分譲マンション「パークタワー西新宿」を建設中で、2025年3月の入居開始を目指し、来年3月の販売開始を予定しています。販売住戸は80㎡の3LDK、61㎡の2LDKと、広めの住戸が主体の販売となっています。

新宿区内に目を向ければ、新宿御苑前の四谷四丁目にも富裕層向けの地上35階地下1階建てタワーマンションが2025年2月の完成に向けて建設中、高田馬場駅の西にあったシチズンプラザの跡地には地上12階地下2階建ての分譲マンションが建設中となっており、各地でマンション建設が活発になっています。

この他にも、東京オリンピック選手村跡地で建設中の「晴海フラッグ」は、話題性のみならず、都心では比較的割安な価格帯であることも相まって、今年7月に実施された5回目の販売は、408戸の供給に対し平均倍率13.9倍に達する申し込みにより即日完売、部屋によっては最高倍率96倍という高値を記録したものもありました。オリンピック終了後の昨年11月の3回目販売時の平均倍率が8.7倍（最高倍率111倍）、今年4月の4回目販売時の平均倍率が6.6倍と、引き続き高い倍率となっています。

都心のマンションは用地確保も難しく、さらに昨今のウクライナ情勢や円安などの影響で、マンション価格も高騰している中、コロナ禍後の在宅勤務の定着と、それに伴う住環境の見直しを含めた関心の高まりを受け、都内のマンション販売自体は好調で、都心部では特に富裕層向けのマンション販売が、文字通り飛ぶように売れているということです。

3年目のコロナ禍、第8波に入ったとみられる現在においても、「巣ごもり需要」やリモートワークの定着の後押しを受け、今後も都内では安定したマンション販売が行われるとみられます。

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